都更條例修正之迷思

楊重信(中央研究院退休研究員/澄社社員)

都更條例自一九九八年施行以來,執行成效有限,爭議頗多,且於二○一三年被大法官會議宣告部分條文違憲。都更條例修正案於二○一三年送進立法院,後因立委改選及政黨輪替,乃重新檢討修訂。本文就內政部已通過之修正草案版本,提出此修正草案的一些迷思。

迷思之一為政府仍不放棄民間自行劃設更新單元之更新手段,而僅作「提高同意門檻」、「應舉行聽證」及「代拆前應先調處」等之修正;顯示政府仍無視於其對周邊環境、歷史文化保存、承租戶與弱勢家庭等之負面衝擊,且誤認提高同意門檻及強化核定程序,即可符合憲法保障私有財產之規定。按除非建商能取得全體土地及建物所有權人之同意,否則很難擺脫「公權力授權」與「侵害私有財產」之爭議。為此,建議廢除民間可自行劃設單元之更新手段;若非保留不可,則應將同意門檻訂為一百%。

另一個迷思是「把容積獎勵當作都更之萬靈丹」。容積獎勵提供建商尋租途徑,建商可利用資訊不對稱,取走大部分都更利益,造成更新戶對建商之不信任、徒增土地整合之困難。容積獎勵之禍害是破壞都市計畫土地使用強度與公共設施水準之規定,片面允許更新基地量體超載,對地區環境產生負面衝擊。為此,建議實施「容受容積總量管制制度」,規範更新地區之容積總量。

政府主導都更(含策略性都更)是台灣都更之正途,但修正草案對政府主導都更計畫之實施主體、實施程序、財源籌措、土地取得、開發方式、地區公共設施建設與經費分擔、更新利益分配等規定不完備;顯示政府陷入「更新計畫擬定後,市場力量就會驅動都更」的迷思。為此,建議:更新計畫應受都市計畫之指導,政府應負責公共設施建設、土地取得、拆遷安置與弱勢照顧等,民間更新機構負責事業計畫之實施;廢除更新後房地稅減免規定,實施「增額稅收財務制度」,以更新後房地增值之增額稅收籌措都更財源;建立一套確保環境品質、增進公共利益、保障地主權益之公私合作都更方式。

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